Dans le cadre de nos missions de conseils auprès d’actionnaires et d’investisseurs, nous nous devions d’analyser la situation financière et stratégique desdites sociétés. Ces travaux sont spécifiques et exigent de se poser les bonnes questions. Je vous propose d’énumérer une liste non exhaustive des principaux points qui ont été abordés. 

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une foncière ?

Une société commerciale détenue par des personnes physiques et/ou morale dont l’objet social est la constitution, la gestion, l’exploitation et/ou la vente d’un portefeuille de biens immobiliers. Il existe une multitude de foncières. Certains sont propriétaires de centres commerciaux (Carrefour, Auchan, Cora, Altarea Cogedim, Unibail-Rodamco, etc), de parking, d’immeubles résidentiels (dont les HLM) ou encore d’immeubles commerciaux et d’activités.

L’analyse de ce type de société peut se réaliser à travers plusieurs axes d’étude : l’actionnariat, l’équipe, le parc immobilier, les états financiers1.

En liminaires, il est important de déterminer si la stratégie de la foncière est de générer uniquement du rendement avec ses revenus locatifs (stratégie patrimoniale) et/ou de réaliser des plus-values de cession à court ou moyen terme (stratégie d’un fonds d’investissement). 

Ci-après une liste non exhaustive de questions qu’un analyste financier devrait se poser. 

ACTIONNARIAT

  • Qui sont les actionnaires ? 
  • Quels sont leur typologie ? (famille, société de gestion, banque, organisme public) 
  • Quelle est leur surface financière 
  • Pourquoi ont-ils investi dans une foncière ? 
  • Quel est leur objectif de rendement et leur horizon d’investissement 
  • Comment sont rémunérés les actionnaires ? 
  • Quel est le statut juridique de la foncière ? 
  • La foncière a-t-elle des filiales ? Si oui, comment est organisé juridiquement le groupe ? 
  • Les actionnaires sont-ils également impliqués dans la direction et gestion opérationnelle de la foncière ? 

PARC IMMOBILIER

  • Quelle est la durée moyenne des baux signés ? 
  • Quel est le taux de renouvellement ? Quel est le nombre de baux qui arrivent à échéance au cours des prochaines années ? 
  • Quel est l’historique des achats, ventes et reventes ? 
  • Quelle est la localisation des biens ? 
  • Quelle est la taille des biens immobiliers ?
  • Quel est le type de biens ? (commerciaux et/ou résidentiel)
  • Quels sont les travaux qui ont été réalisés au cours des dernières années ? Des travaux sont-ils à prévoir ? 
  • Il y-a-t-il eu des franchises de loyer au cours des dernières années ?
  • Quel est le poids des charges de personnel 

ÉTAT FINANCIER > ANALYSE DU BILAN

  • Quel est la vétusté du parc immobilier ? 
  • Existe-t-il une différence substantielle entre la valeur net comptable et la valeur vénale des biens immobiliers ?
  • Quel est le risque d’un défaut de paiement ? Ce risque est-il matérialisé par une hausse des créances clients ? 
  • Le capital social est-il en cohérence avec le niveau des actifs ? 
  • Quel est le taux d’endettement de la foncière ? 
  • Sous quelles conditions financières les prêts ont été octroyés ? S’agit-il des prêts hypothécaires ou crédits baux immobiliers ? Dans le cas échéant, les engagements hors bilan ont-ils été retraités ? 
  • La foncière genère-t-elle un flux de trésorerie (cash flow) positif ? 

Ratio élémentaire : LTV (Loan to Value) : Emprunt bancaire restant dû / valeur de l’actif

ÉTAT FINANCIER > COMPTE DE RÉSULTAT

  • Quel est le rendement moyen ? Il y-a-t-il des disparités ? 
  • La foncière refacture-t-elle à ses locataires les charges locatives, impôt et taxes …. Si oui tout ou partie ? 
  • Quelle est la part des principaux locataires sur le revenu total ?
  • Quel est le taux d’occupation moyen 
  • Existe-t-il une différence notable entre les loyers réels et normatifs ?
  • Le montant des provisions est-il significatif ? 

Ratios élémentaires : 

o DSCR (Debt Service Coverage Ratio) : Loyer / Service de la dette

o LCR (Interest Coverage Ratio) : Loyer / Intérêt

1 : analyse pour des sociétés non cotées en bourse.